Báo cáo thị trường bất động sản Quảng Nam năm 2023: Tình hình và xu hướng phát triển

Ngày 17/01, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) chính thức công bố “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023”, đồng thời đưa ra một số dự báo cho năm 2024.

Lượng giao dịch bất động sản

Theo DKRA, ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực, hầu hết phân khúc còn lại sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường. Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm 74% so với năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước.

Giao dịch chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 – 59,5 triệu đồng/m² (Đà Nẵng) và 10,6 – 11,3 triệu đồng/m² (Quảng Nam). Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7-9% so với lần mở bán trước đó. Dù vậy, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng…

Thị trường căn hộ ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường khoảng 1.731 căn, tăng 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương 734 căn, tăng 66% so với năm trước.

Riêng phân khúc nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp đến từ 15 dự án, khoảng 882 căn (giảm 46% so với năm 2022). Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn và ảnh hưởng bởi khó khăn chung của thị trường…

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình mỗi căn dưới 10 tỷ đồng. 

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế  (chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường). Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022.

Tương tự, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm (tương đương 16% so với cùng kỳ), phần lớn đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mức giá chào bán mỗi căn dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng.

Riêng phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp (bằng 61% so với cùng kỳ), chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có giá bán dao động mỗi căn khoảng 3–4  tỷ đồng.

Khó có sự đột biến trong ngắn hạn

DKRA Group dự báo, nguồn cung phân khúc đất nền trong năm 2024 có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023 nhất là ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong năm 2024 có thể dao động ở mức 800 – 1.000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A dự kiến tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2024 tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn, khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhằm thúc đẩy thị trường thoát khỏi trầm lắng như hiện nay.

 VĨNH LỘC