Những điểm nhấn đặc biệt của Luật Đất đai sửa đổi

Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua bởi Quốc hội với những điểm nhấn đặc biệt. Luật này đã được thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/2/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quản lý và sử dụng đất đồng bộ, nhằm phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 

Quốc hội vừa biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào năm 2045. Trong đó có nhiều “điểm nhấn” đặc biệt.

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất và các quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp... tạo điều kiện để nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hoá nông sản ngày càng lớn nhằm thực hiện mục tiêu đến năm 2030 phát triển 1 triệu héc ta đất chuyên canh lúa chất lượng cao, phát thải ròng bằng 0 (Net zero) tại đồng bằng sông Cửu Long.

Tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để cho ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân càng giàu có và bộ mặt nông thôn đổi mới hơn, sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế, thị trường BĐS trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn.

Thứ hai, quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đảm bảo được tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng có một số trường hợp địa phương thu hồi đất tràn lan như đã xảy ra trước đây. Đồng thời, quy định chặt chẽ về công tác “bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Đặc biệt, đã xác định các nguyên tắc khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết, phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Thứ ba, đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường. Cùng với đó, quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể. Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ tư, đã bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, trong khi Luật Đất đai 2013 không có nội dung này, nhằm bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của luật.

Như vậy tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên thị trường sơ cấp phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ địa tô chênh lệch sẽ thu vào ngân sách Nhà nước phục vụ lợi ích công cộng, sẽ nhận được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và toàn xã hội.

Thứ năm, đã quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với “đất sạch” do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất đối với “đất chưa giải phóng mặt bằng”. Nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, UBND có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Quy định này, đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể liên quan: Người bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được “chống lưng” để mua rẻ đất của dân; Nhà đầu tư biết rõ chi phí, thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường GPMB và giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư; Toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng, từ đó xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, làm tăng chỉ số năng lực cạnh tranh quốc gia.

Thứ sáu, quy định rất thông thoáng việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Do vậy, sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí...

Nhưng chúng tôi nhận thấy, quy định này có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5 - 7 năm tới đây thì thị trường BĐS nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại. Do vậy, rất hoan nghênh Quốc hội cho phép trường hợp xét thấy cần thiết thì Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật.

Thứ bảy, quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm. Đồng thời có quyề thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy, sẽ khuyến khích người sử dụng đất lựa chọn phương thứcNhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm để được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn. 

Cuối cùng, với việc Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 như các quy định về định giá đất hoặc sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển nhằm tháo gỡ vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất thực hiện Luật Đất đai 2024, thay vì ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung.