Sáu yếu tố tác động đến thị trường bất động sản năm 2024

Theo dự báo, năm 2024 thị trường BĐS Việt Nam sẽ hồi phục, tuy nhiên vẫn còn rất nhiều yếu tố mang tính thách thức tác động đến sự phục hồi của thị trường. Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực đã có những chia sẻ về vấn đề này.

Thưa ông, ông có đánh giá thế nào về nguồn vốn đối với thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2023?

- Năm 2023 nguồn vốn tín dụng BĐS ước tăng khoảng 6% so với năm 2022. Trong đó: Tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2,74 triệu tỷ đồng, chiếm 21,4% tổng dư nợ của nền kinh tế, gồm: cho vay nhà ở ước đạt 64%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 36%; Tín dụng kinh doanh BĐS tăng 21,86%, tín dụng nhà ở giảm 1,12%.

Về vốn tư nhân: số DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 4.725, giảm 45%; vốn đăng ký 296.800 tỷ đồng giảm 35,2%; 2.270 DN hoạt động trở lại tăng 9,1% so với cùng kỳ 2022. Đáng chú ý, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS đạt 4,7 tỷ USD chiếm 12,7% tổng vốn FDI đăng ký, đứng thứ 2/18 ngành, vốn FDI thực hiện đạt 1,15 tỷ USD, chiếm 5%; Phát hành trái phiếu: toàn thị trường phát hành gần 268.000 tỷ đồng, riêng DN BĐS phát hành 77.100 tỷ đồng, xếp thứ 2 và chiếm 29%.

Nhìn chung, trong năm 2023 trong cơ cấu tổng nguồn vốn của DN BĐS thì tín dụng ngân hàng chiếm 54%; trái phiếu DN có sự hồi phục mạnh mẽ khi chiếm tới 26%, còn lại vốn đầu tư từ nước ngoài chiếm 10%. Qua đó, có thể khẳng định DN BĐS Việt Nam đang tiếp tục hướng tới sự giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng, cấu trúc vốn được bền vững hơn. Tuy nhiên, bước sang năm 2024 này thị trường vẫn đối diện với một số khó khăn, thách thức và nhiều yếu tố tác động.

Những yếu tố tác động và khó khăn, thách thức mà ông muốn nói đến ở đây là gì?

- Về thách thức thì thị trường vẫn chịu những tác động từ năm 2023, khi tâm lý của nhà đầu tư, người mua nhà vẫn còn rất thận trọng, niềm tin chưa được củng cố hoàn toàn. Cụ thể, một thống kê từ Ngân hàng Nhà nước đã chỉ ra rằng, năm 2023 nguồn vốn tín dụng tăng trưởng trên 6%, nhưng cho vay sử dụng, tiêu dùng giảm và tập trung chủ yếu vào cho vay kinh doanh BĐS. Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay ngắn hạn chiếm tới 50%, điều đó cho thấy việc huy động vốn và nguồn cho vay tồn tại rủi ro mất cân đối kỳ hạn.

Còn đối với những yếu tố tác động đến thị trường BĐS trong năm 2024, qua nghiên cứu chúng tôi nhận diện 6 yếu tố như sau: Kinh tế vĩ mô; Pháp lý & Quản lý, giám sát; Quy hoạch; Cung - cầu và giá; Thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; Tài chính (thuế, phí, nguồn vốn, thị trường giao dịch sơ cấp, thứ cấp…)

Vậy đâu là giải pháp để giúp cho thị trường có thể thích ứng và khắc phục những vấn đề thách thức nêu trên, thưa ông?

­- Về giải pháp thì tập trung chủ yếu vào 2 chủ thế là cơ quan quản lý Nhà nước và DN. Đối với cơ quan quản lý, chúng tôi đánh giá Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công ngiệp, đồng thời các phân khúc còn thiếu cung (nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà tái định cư...). Vì vậy, phía Chính phủ cần phải xây dựng cách tiếp cận thị trường tài chính theo hướng phát triển cân bằng, hài hòa hơn. Kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro vì từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 – 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng Ngân hàng.

Cùng với đó, Nhà nước cần sớm giải quyết quyền lợi chính đáng của người dân và nhà đầu tư, sau những sự việc xử lý vi phạm của một số DN BĐS liên quan đến thị trường chứng khoán; Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi;

Đồng thời, nhanh chóng hoàn thiện thể chế theo hướng: sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán…; Có phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65/2022/NĐ-CP ngay từ đầu năm 2024; Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; Hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt (quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS) và xây dựng lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Đối với DN BĐS, ngay từ thời điểm này phải xây dựng và hoàn thành kế hoạch cụ thể, khả thi để thanh toán nợ trái phiếu DN đáo hạn (nhất là năm 2024); Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…); Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…; Quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền, đòn bẩy tài chính…).

Xin cảm ơn ông!