Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng cập nhật năm 2022

Ở góc độ người bán (chủ nhà đất), ai cũng muốn bán nhanh và nhận tiền ngay. Tuy nhiên, trong trường hợp người mua chưa gom đủ tiền nên muốn thế chấp ngân hàng chính nhà đất sắp mua để thanh toán cho người bán thì thủ tục mua bán nhà đất lúc này sẽ phát sinh thêm một số bước, thời gian thực hiện cũng kéo dài hơn và người bán có thể phải chờ đợi lâu hơn mới nhận được số tiền bán nhà. Vậy có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không và thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng ra sao?

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng có rủi ro không?

Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không?

Trước khi quyết định có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không, hãy cùng phân tích lợi ích và rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng.

4 lợi ích khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Hợp đồng mua nhà 3 bên có sự tham gia của ngân hàng cho phép người mua tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng ngay cả khi họ không có đủ 100% tiền nhà. Như vậy, người bán sẽ tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn, bao gồm cả nhóm khách hàng có đủ 100% tiền nhà và nhóm khách hàng chưa có đủ khả năng thanh toán.
• Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng có sự tham gia của ngân hàng nên thông tin được minh bạch, rõ ràng; tiến độ thanh toán giao dịch được đảm bảo an toàn, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hay giam tiền.
• Nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, không lo kiểm đếm phức tạp, mất thời gian, chưa kể tiền giả hay tiền rách thì bản thân người bán chưa chắc kiểm soát được. Không dừng lại ở đó, khi mang theo một số tiền mặt lớn bên người, bạn sẽ luôn phải đề cao cảnh giác tình trạng cướp giật.
• Người bán được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.

Một số vướng mắc khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

• Người bán sẽ không thể tiếp cận tiền bán nhà ngay lập tức mà khoản tiền này sẽ bị phong toả cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất được hoàn tất, thời gian chờ thường kéo dài từ 2 tuần tới 2 tháng.
• Có thể xảy ra vướng mắc trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên, chẳng hạn như nhà vướng tranh chấp, phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.

Giá tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.
 

Tuy vậy, trên thực tế, một số ngân hàng có thể kèm theo điều kiện để cho vay như sau: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Điều này dẫn tới thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao. Do vậy, cả bên bán và bên mua cần nắm vững thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết và xử lý tốt các vấn đề phát sinh như vậy.
 

Vậy có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân. Trong trường hợp bạn muốn bán nhà nhanh, tiếp cận được nhiều khách hàng hơn và quá trình thanh toán được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này. Nếu bán gấp do cần tiền để xây nhà, cho con đi du học hay để trả nợ ngân hàng mà lựa chọn bán nhà cho người mua vay ngân hàng thì cần cân nhắc mức độ rủi ro về thời gian nhận tiếp cận tiền bán nhà.

Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Bước 1. Phía khách mua làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng, bao gồm:

• Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
• Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
• Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý, ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2. Đặt cọc

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.
 

Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.
 

Bước 3. Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.
 

Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).
 

Bước 4. Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:

• Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
• Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
• Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng:

• Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
• Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.

Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.
 

Bước 5. Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

• Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
• Bản sao hồ sơ gốc;
• Đơn đề nghị chuyển nhượng;
• Hợp đồng mua bán công chứng.
• Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6. Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.

Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế cơ quan thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.
 

Bước 7. Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.
 

Trong trường hợp dự án đã ra sổ, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.
 

Bước 8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.
 

Lưu ý: Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường, thời gian và thứ tự các bước có thể thay đổi tùy theo quy trình tiến độ và kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương, của từng cán bộ tín dụng thanh toán.

Khánh An