Tổng hợp thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2022 bạn nên biết

Khi mua bán nhà đất, người dân sẽ phải đóng một số loại thuế, phí để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Dưới đây, HGM sẽ tổng hợp lại các loại thuế, phí, lệ phí bạn phải chịu khi mua bán bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân

Thu nhập chịu thuế từ việc mua bán bất động sản (chuyển nhượng nhà đất) là khoản thu nhập nhận được từ việc mua bán bất động sản đó, bao gồm:

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và công trình xây dựng khác gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng được hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm sản phẩm nông nghiệp, sản phẩm lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi).

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả đó là nhà ở hình thành trong tương lai.

- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Thu nhập khi góp vốn bằng sản phẩm bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc làm tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo đúng quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý các bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản đó hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản đó theo đúng quy định của pháp luật.

- Một số khoản thu nhập khác nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, các công trình xây dựng hình thành trong tương lai được nêu tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thực hiện theo pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Mức thuế suất: Thuế suất đối với việc mua bán nhà đất là 2% trên giá mua, bán hoặc là giá cho thuê lại.
 

Cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất 2022:

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc mua, bán BĐS được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Trường hợp mua bán BĐS là đồng sở hữu, thì nghĩa vụ thuế sẽ xác định riêng cho từng người nộp thuế theo như tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định theo tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp: thoả thuận góp vốn lúc ban đầu, di chúc hoặc là quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp nếu không có tài liệu hợp pháp, thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế cũng sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân.

(Theo Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Lệ phí trước bạ 

Kiểu nhà, đất phải chịu lệ phí trước bạ theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP được quy định như sau:

- Nhà, bao gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho mục đích khác.

- Đất, bao gồm: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo đúng quy định của Luật Đất đai (không có sự phân biệt đất đã xây dựng công trình hay đất chưa xây dựng công trình).
 

Tính lệ phí trước bạ:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
 

Nếu là đất thuê của Nhà nước theo phương thức trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê, mà thời hạn thuê đất lại nhỏ hơn thời hạn của loại đất đã được quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, thì giá đất của thời hạn thuê đất để tính lệ phí trước bạ xác định như sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm x Thời hạn thuê đất
 

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo đúng quy định của pháp luật về việc xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
 

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với BĐS trong một số trường hợp đặc biệt:

+ Đối với nhà đang thuộc sở hữu nhà nước bán lại cho người đang thuê: theo quy định pháp luật về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm đất kèm theo là giá bán thực tế theo như quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
 

- Đối với nhà đất mua theo hình thức đấu giá: theo quy định pháp luật về đấu giá, chính là giá khi trúng đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn hoặc chứng từ theo đúng quy định của pháp luật hoặc là giá trúng đấu thầu thực tế theo như biên bản trúng đấu thầu hoặc theo như văn bản phê duyệt về kết quả đấu thầu (nếu có) của cơ quan có thẩm quyền.
 

- Đối với nhà nhiều tầng có nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất đã được phân bổ: Giá trị đất phân bổ sẽ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ này được xác định theo Nghị định 53/2011/NĐ-CP 
 

- Trường hợp giá BĐS tại hợp đồng mua bán nhà, hay hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại chính hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

(Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC; Khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)

Phí công chứng khi làm hồ sơ 

Tổ chức, cá nhân khi công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, cấp bản sao văn bản công chứng sẽ phải nộp phí công chứng.

Công chứng các hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị của tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch.

(Theo Điểm a7 Khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chính là khoản thu mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ phải nộp khi được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm: 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất

- Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính

- Văn bản; số liệu của hồ sơ địa chính
 

Mức thu lệ phí: Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, chính sách phát triển kinh tế & xã hội của địa phương đó để quy định mức thu lệ phí sao cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

- Mức thu đối với các hộ gia đình, cá nhân tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, các phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn mức thu tại khu vực khác

- Mức thu đối với các tổ chức sẽ cao hơn mức thu đối với các hộ gia đình, cá nhân

(Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là khoản thu đối với việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần và phải đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật.

(Gồm: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại) 
 

Căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng hồ sơ, mục đích sử dụng và điều kiện cụ thể của từng địa phương để quy định cho mức thu phí đối với từng trường hợp.

- Mức thu phí thẩm định:

Phù hợp với từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương phát sinh hoạt động dịch vụ, thu phí, lệ phí. Mức thu phí, lệ phí đối với các hoạt động cung cấp trực tuyến phải phù hợp để khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo hình thức trực tuyến

(Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)

Nộp thuế mua bán nhà đất ở đâu?

Nộp thuế nhà đất ở đâu? Quy trình và thủ tục nộp thuế nhà đất như thế nào? Là những câu hỏi mà nhiều người đang tìm câu trả lời, đặc biệt là người nào mới chập chững bước vào kinh doanh bất động sản. Trong bài viết này, HGM cũng sẽ cung cấp cho bạn thông tin cụ thể xung quanh thuế đất, việc nộp thuế đất ở đâu? Cách tính thuế đất như thế nào? …
 

Ai phải nộp thuế đất? 

Tất cả các đối tượng như hộ gia đình, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất đều thuộc đối tượng nộp thuế nhà đất theo quy định của nhà nước. 

Bên cạnh đó, theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được nhà nước quy định rõ ràng: " Đất ở tại nông thôn, đất ở các đô thị thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định của nhà nước”.

Nộp thuế mua bán nhà đất ở đâu? 

Nộp thuế nhà đất ở đâu? Nếu người nộp thuế sở hữu nhiều quyền sở hữu nhà đất khác nhau. Thì diện tích họ phải đóng thuế nhà đất là tổng diện tích các thửa đất tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cộng lại. Khi đó, việc đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế sẽ được quy định như sau:
 

- Thứ nhất, người nộp thuế phải đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế của huyện, quận, thị xã, thành phố nơi có mảnh đất được cấp quyền sử dụng đất.
 

- Thứ hai, người nộp thuế sẽ được lựa chọn hạn mức đất ở nơi có thửa đất được cấp quyền sử dụng đất. Nếu bạn có một hoặc nhiều thửa đất cần phải đóng thuế vượt hạn mức cho phép, thì bạn vẫn được lựa chọn một nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để có thể xác định được diện tích vượt hạn mức của các thửa đất đó.
 

Diện tích đất ở tính thuế trong trường hợp nào?

• Trường hợp 01: Người nộp thuế nếu có nhiều thửa đất ở trong phạm vi của một tỉnh. Lúc này, diện tích đất tính thuế sẽ được tính bằng tổng diện tích của các thửa đất nằm trong diện chịu thuế theo đúng quy định của tỉnh.
• Trường hợp 02: Diện tích đất ở chịu thuế là diện tích được thể hiện ngay trên sổ đỏ. Nếu như mảnh đất đó đã có sổ. Nếu diện tích đất trên sổ nhỏ hơn diện tích đất thực tế, thì diện tích đất tính thuế sẽ bằng diện tích đất đang được sử dụng hiện tại.
• Trường hợp 03: Nếu nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức cùng sử dụng một thửa đất. Tuy nhiên, thửa đất ấy chưa được cấp giấy chứng nhận cho riêng ai. Khi đó, diện tích tính thuế đối với từng người sẽ bằng diện tích thực tế đang sử dụng của từng người đó.

Trong trường hợp nếu có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều cùng sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, thì diện tích đất tính thuế bằng diện tích đất đã được hiên thi trên sổ đỏ.

Thu Pham